——其一，损公肥私，空手套白狼。

土地是国家的，资金是银行的，地产开发所用资金基本不用自己掏腰包，用不着心疼和着急，卖不出去大不了烂尾楼留给银行交差。。。

君不见很多地产商通过关系拿到项目后，首期资金由建筑商垫付20-30%，之后开始售楼，资金逐渐回笼装入自己腰包，“一夜致富”、“千万、亿万富翁”因此诞生。。。

房地产还在空手套白狼？

关于房地产行业的发家致富，大约是这个年代最为荒诞的故事之一。我们往往能听到这样的表述：开发商通过各种关系拿下一块地，然后将地用作抵押获得开发贷款，而后又建一层抵押一层，不断从银行套取贷款，再然后把房子卖掉，把贷款还掉。运气好的挣了钱的固然银行和开发商都开心，运气不好的亏了本的，银行收不回贷款也没办法。
　　审计署６月４日公布，全国１１市土地出让净收益未按规定管理，存在欠征、减免和违规管理使用土地出让金等问题。北京、上海、广州赫然在列，四大一线城市当中占了三席。而天津、长沙、重庆等近年来土地出让热点城市亦被列入其中。
　　２００４年全国实行土地招拍挂之后，那种先高价拿地，快速销售，通过不断的和政府扯皮拉长支付地价款时间，最后通过售楼回笼资金还清土地款项的做法几乎成为一种典范的开发模式。即便是今天，很多事情我们依然是心知肚明。
　　审计署审计结果显示，天津等九城市违规减免、变相减免出让金４７．８８亿元，占其出让金征收额２２０４亿元的２．１７％，其中以先征后返、为用地单位缴纳出让金以及降低地价出让等方式变相减免出让金２５亿元，占５２．９２％。个别城市还为招商引资向企业"零地价"出让工业用地。
　　也就是说，即便是房地产开发商在通过资本市场寻找新的资金与土地的平衡模式同时，中国依然在上演空手套白狼的故事。
　　这就是中国地产的混沌年代。迄今为止中国有６万家房地产企业，人们总是在预测产业集中的时间表，但大多数人忘记了在中国各个城市的各个角落里依然存在着低成本拿地与低成本银行融资的模式。

事实上，当人们愤怒于房地产行业通过不公平的手段获取土地资源时，我们所考量的依然是房地产行业制度缺失在哪里？
　　特许测量师梁振英接受采访时坦言当前中国房地产市场（产与地产）出现的最为严重的问题是信息不透明导致的土地市场与房产市场流通效率偏低。开发商不清楚市场上到底有多少土地在流通，买房子和卖房子的人不知道市场上有多少房子在卖。这不但影响到了房地产市场的流通效率，同时影响到了交易的公平性。
　　为什么有这种情况？其实道理简单，知道土地信息的是卖地的，知道有多少房子在卖的是银行，他们把自己底牌都抛出来了，怎么挣钱？

中财网：http://www.cfi.net.cn/p20080611001740.html

 

——其二，暴利行业，令人发指。

1、我国房地产行业的实际利润率水平
　　 目前我国房地产行业的平均利润率，不是2005年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。
　　新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000—8000元/平方米，而实际售价涨至17000—18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。
　　2、我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比
　　据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10%，集中于7%—8%这一区间。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。
　　从“胡润百富榜”来看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地产，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地产，占48%；进入2006年前10名的4位广东籍富豪，均以房地产为主营业务。
　　从“福布斯2006 中国 富豪榜”来看，前10名中有3位专营房地产（其中有1位的公司总部所在地为上海/香港，即排名第二的世贸集团的许荣茂），有1位以房地产为首要业务，有1位以房地产为重要业务（不含公司总部在香港的荣智健家族，实际上中信泰富集团是从事多元化经营，不过兼营房地产的规模小），涉足房地产的富豪共占50%；前50名中有10位专营房地产，有4位以房地产为首要业务（其中有1位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有6位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占40%；前100名中有17位专营房地产，有12位以房地产为首要业务（其中有2位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有14位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占43%。由此可见，如果将许荣茂视为内地富豪，那么内地房地产开发商在“福布斯2006中国富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分别为50%、38%、41%。
　　近年来，其它行业的资金大量流向房地产业，其它行业的部分企业介入甚至直接转向房地产开发，这种局面是房地产行业利润率远远高出其它行业的又一明证。许多与房地产业毫无关联的企业，如国内商业企业、外贸公司、家电企业甚至高科技 企业，纷纷进入房地产开发行业。就连某些在国内享有盛名、在国际上也有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL，也开始兼营房地产开发业务。以致有人忧心忡忡地发问：下一个涉足房地产开发业务的高新技术龙头企业是谁？是中兴还是华为？2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入了房地产开发业务，占当时上市公司总数的25%以上。经过四年多的房地产业“大发展”，估计这个比例已经大幅度攀升。

3、中外房地产投资利润率的对比
　　将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出我国房地产行业利润率在全世界的地位。
　　2005年德国房地产是美英等国资本关注的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额达到264亿美元，占德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。投资者包括一些国际知名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（买下了柏林市政府4%的住宅股票），英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（兼并了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的14万个单位住宅）。欧美房地产投资者指出：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在7%以上。由此推算，2005年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅为同期中国房地产开发企业平均利润率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
　　4、中外房地产界人士年薪及其增幅的对比
　　房地产界人士的年薪及其增长幅度，与房地产行业的利润率有着比较直接的联系，在一定程度上是后者的反映。一般来说，在一定时期内，如果一国房地产从业人员的年薪越高、增幅越大，那么该国房地产行业的利润率越高、增幅越大。
　　2006年下半年，由英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）与人力资源顾问公司Macdonald & Company联合进行了首次亚洲薪酬调查。该调查在2006年8—9月以网上问卷调查的形式进行，访问了769名来自亚洲区内主要区域（如中国内地、香港、澳门和马来西亚、新加坡、菲律宾、韩国、越南、印尼等地）的房地产界人士。
　　调查结果显示，亚洲区房地产从业人员的平均年薪为7.07万美元；其中，中国内地的平均年薪为7.72万美元（约合人民币62万元），仅次于香港。报告称，57%的受访者表示过去一年的薪酬曾经获得调整，其平均增幅为7.9%；其中，中国内地该项目的平均增幅最高，达13.8%，分别为香港、马来西亚、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述数据间接表明，中国内地房地产行业的利润率位居亚洲前列。

http://lw.china-b.com/jjlw/20090328/1262061_1.html#

 

——其三，牟利少数，富人而建。

地产商也深知百姓穷人赚钱渠道有限、收入低、资金紧张，这些奢侈性的高消费是无法实现的，因此，房屋开发商销售一开始定位就不是面对大众消费，而是针对少数权贵富商挥霍奢侈消费一族。。。

代表人物：任志强

语录：我是一个商人，我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房，我不应该考虑穷人。中国应该划分穷人区和富人区。

2007年2月，任志强说：“过去中国都是‘穷人区’，现在出现‘穷人区’和‘富人区’是很正常的，就像让一部分人先富起来一样，也要让一部分人先住进‘富人区’，以后才能都变成‘富人区’。”

http://www.chinanews.com.cn/estate/dcpl/news/2009/04-27/1666011.shtml

日前，深圳惊现“天价房”，某项目一套630平方米的复式单位，惊爆10.3922万元／平方米的天价；另一项目一套200平方米的顶层复式单位，售价也达到9.99万元／平方米，合计一套高层复式楼，总价高达2000多万人民币，如此高价令人咋舌。

　　值得注意的是，如此“天价”并非来自香蜜湖、华侨城等传统豪宅区，也非独立别墅、TOWNHOUSE等高档物业形态，高层复式单位居然叫价10万元／平方米，打破了深圳高层价格记录。　　

深圳商报：http://re.icxo.com/htmlnews/2007/08/10/1176922_0.htm

 

——其四，投机炒房，哄抬物价。

能买起这种昂贵的消费品不是官商，就是暴发户，这些人暴发习惯了，除了自己居住，还要通过购买控制一些新开发的楼盘进行投机炒作，哄抬物价，以求赚取更大暴利。。。

深圳进入全民炒房时代？

    深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，2006年置业者中超过30%的人在取得产权证后半年内转手。观澜高尔夫2006年年底推出的160多套别墅开盘，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套。

2007年，房价更如脱缰的野马般持续上扬。到今年7月，中心区福田岗厦附近的一套1994年建成的二手房，均价也卖到了1.3万元。而在关外，龙岗中心区刚刚开盘没几个月的龙城华府，价格已经攀升到了1万元。

深圳世华地产有一项调查显示，在回答购房动机时，有15%的人选择“自住”，15%的人选择“投资”，余下的70%则选择“投资兼自住”。有的楼盘显示炒家比例高达70%。在一定意义上说，深圳正在进入全民炒房时代，人人都是炒家。

深圳新闻网：http://news.sznews.com/content/2007-08/01/content_1389483.htm

 

——其五，调控政策，自相矛盾。

政府出台的一系列调控限制政策，银行、地产商不可能实际配合并予以落实，比如限制第二套购买，首期付款与利息比例提高实际操作过程中根本没有执行，有些炒房客连续3套、4套订购享受银行贷款利息优惠依然不变。。。

政府明知居家购买一套居住已经适合，为什么还要允许其若干套的购买炒作呢？这种限制本身就是虚设。。。

 

——其六，胡乱定价，任意涨价。

房屋定价没有参照地区经济水平、依据地区百姓实际收入为基础，造成房价与百姓收入天渊之别，百姓望房兴叹，怨声载道。。。政府熟视无睹、放任自流。。。

关于房价收入比，联合国人居中心规定的上限是3∶1，世界银行规定的上限是5∶1。

根据联合国、世界银行的定义，房价收入比是指在一定区域的市场中，按套计算的全部房屋价格的中值与居民家庭收入的中值之比。在实际中，为便于计算，通常用平均值替代中值。在部分发达国家，房价与人均可支配收入之比分别为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，日本11.07。据国家统计局公，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。假如购买一套90平方米的新房，那么住房的总价约28.8万元。因此，目前全国城镇房价与人均可支配收入之比为24.01，房价与家庭可支配收入之比约为8。2006年第三季度的统计显示，在深圳、上海、北京、广州4地，房价与家庭可支配收入之比分别为15.715.55、13.55、12.67。
    关于房贷月供收入比，国际公认的警戒线是1/3。

根据2006年上半年央行发布的告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比为35%；其中，上海、北京的数据分别为45%、42%，接近银监会规定的警戒线。

http://lw.china-b.com/jjlw/20090328/1262061_1.html#

 

——其七，开发商等多方力量拉高房价。

中介、开发商、炒房客、媒体都是炒高房价的幕后推手。真正炒房抄底的都是暗中进行，有了信息也是内部分享，大张旗鼓到处宣扬是炒家的大忌，开发商和中介肯定会说炒楼的多，因为他们要引起购房者预期房价上涨的心理，促使购房者提前下手买房。

 

——其八，经济廉租，事与愿违。

所谓的经济实用房面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。廉租房是一种社会保障性质的住房，产权属于政府或受到政府补助而提供给最低收入家庭住房的单位和个人。愿望是好的，实际操作过程，真正能让百姓受益的几人？

经济适用房建设为何事与愿违?

1994年，我国开始建立经济适用房制度。十几年过去了，经济适用房存在的问题逐渐被暴露出来。

　　经济适用房供应总量明显不足。国家统计局的数据显示，我国经济适用房投资继续下降，2005年前11个月累计完成477亿元，同比下降8.8%。不少地方甚至停止了经济适用住房建设。一些仍在建设经济适用房的城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。

　　在实际操作中，还有一个广受诟病的地方就是购买对象审核不严格。开宝马车者入住经济适用房的现象比比皆是。

　　有关专家表示，“尽管有些城市制定了收入限定标准，但在我国个人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情况下，收入核定既没有客观、公正的依据，也缺乏可操作的方法。”

　　剖析深层次原因，从政府层面看，部分城市管理者在指导思想上，重市场发展、轻住房保障，片面强调住房市场化，不顾当地低收入居民住房承受能力，消极对待经济适用房建设，导致现有政策执行不力。与此同时，又缺乏对地方政府的约束和监督机制，客观上容易使经济适用房在执行中走样。

　　就政策本身而言，确实也有一些难以操作的地方，购买对象收入难以核定、现有政策对销售环节的规定不清晰、经济适用住房优惠政策支持力度与低收入家庭购买能力仍然有差距。

　　另外，经济适用房因为考虑降低价格，大都建在城郊接合部，交通不方便、配套不完善，导致一些低收入家庭不愿意买，或即使买了房，交通、就学、就医的成本也大大增加，加重了低收入家庭的负担，不利于其整体生活水平的提高。

http://news.lfang.com/NewsDetail-13121-1.html

 

——其九，居高不下，有价无市。

举例深圳，2009年9月深圳楼市均价20940元/平方米！环比上涨达11.1%。随便一套房子2-300万，敢问有多少深圳平民百姓，乃至少数企业高管纯靠收入购买的起呢？

根据深圳DTZ戴德梁行综合住宅服务的最新数据显示，随着豪宅的持续入市，带动深圳房价继续攀升，9月全市新房月均价突破2万元／平方米大关，达20940元／平方米，环比上涨11.1%。
　　自今年2月以来，深圳房价已经连续7个月攀升，累计涨幅高达90%。
　　房价进入“2万(元)时代”，意味着什么？

如果以均价2万元／平方米计算，一对夫妻购买一套120平方米左右的房子，总房价就要240万元，如果首付两成，30年月供要1.1万元／月，20年月供要1.4万元／月，但是，在深圳，月收入超过2万元的家庭并不是主流。

只有实力雄厚的豪宅购买者入市，因此不能代表深圳房地产市场的整体实际成交价格。

根据深圳DTZ戴德梁行综合住宅服务的统计数据显示，9月份，全市商品住宅成交量继续回落，成交面积33.4万平方米，环比下降13%，成交套数3222套，环比减少22%。而成交量下跌始于今年8月份，8、9两月的月均成交数据对比前六月，量能萎缩近一半。

二手房成交也不乐观。记者走访中原、世华等中介店铺得知，10月份的日均铺成交在1.5套左右，对比火爆时期日均铺成交7、8套左右，已经大不如前。

2万元／平方米的房价，深圳市民直呼“吃不消”。

人民网： http://house.people.com.cn/GB/132241/10200350.html

 

——其十，楼市危机是开发商咎由自取。

商报讯(记者 潘建)

在财经年会上，各嘉宾在讨论“房地产行业的走势”时，经济学家谢国忠坚持认为，现在房地产存在的问题是开发商咎由自取，目前大规模空置的房子需降价处理，楼市短期内难以回暖。
    任志强开始即表示：“目前房市面临非常严峻的形势，就销售情况看，去年是7.7亿平方米，现在只有4.5亿平方米，到年底涨不过6亿平方米，与去年相比至少少卖1.7亿平方米，这是非常可怕的前景。”他说，截至今年10月，全国只竣工3亿多平方米，也就是说竣工量只占开工量的10%多一些。如果按现在的数字看，烂尾房要超过10亿平方米。
    任志强说，“说明中国人第一不缺钱，第二不缺消费。”
    谢国忠随即反驳了任志强的观点：“中国人大部分是没有钱的，你看看来北京打工的，看看他们的工资，有多少人可以买得起房子？我认为此次楼市的危机是开发商咎由自取。因为他们当时只为富人盖房子。”任志强对中国房产政策和房价问题都发表过惊人论调，诸如“只为富人盖房”、“穷富分区”、“炒房无罪”等。
    谢国忠表示，中国现在的房子就像造彩电一样，导致了大量的库存，要解决房地产危机的当务之急，是要解决房地产的存货问题。目前房地产存量的规模可能要比现有统计数字显示的情况更为严重，“中国现在这么多房子都空着，这是极度的浪费。”谢国忠强调，“这就需要开发商降价卖房子，同时政府可以通过降低按揭利息、扣税等手段，帮助消化目前的房地产存货。”
    而在谈到“冬天何时能结束”时，谢国忠认为，房地产回暖的速度会缓于股市回升的周期，“股市要3年，房地产周期要比这个更长。并且建议大家近期内不要买房子”。

腾讯网：http://house.qq.com/a/20081215/000043.htm

 

——营造和谐社会，要想让天下百姓安居有家，献策如下：

1、“建房”与“卖房”必须分离，地产商只负责建房保证质量，房屋去向由政府调控；

2、必须限制房价，房价要与地区百姓实际收入相匹配，不能以牟取暴利为目的；

3、人均住房以30平米为限，杜绝人均30平米之外的所谓“二次置业”；

4、严禁所有“投机炒房”行为，一经发现或者接到举报，一律充公；

5、房子的去向应公正、公开、透明、公布，由百姓监督，按百姓申请需要解决；

6、停止对于高档商品房项目开发审批，杜绝奢侈性挥霍消费。

 

2009年10月18日于深圳寓居